Arsa ve Daire Satışında Hukuki Süreç: Nelere Dikkat Etmeli?

Bir ev ya da arsa alırken en çok kaybedilen yer sözleşme masası değil, ona gelene kadar atlanan kontroller. Anahtarı teslim aldıktan sonra "keşke önce baktırsaydım" diyen çok kişi gördüm. Aşağıda arsa ve daire satışında sürecin nasıl işlediğini, alıcı ve satıcının nerede dikkatli olması gerektiğini adım adım anlatıyorum.

Önce tapu kaydına bakın — en kritik adım bu

Bir taşınmazı almadan önce yapılacak ilk iş, tapu kaydını incelemek. Fiyat pazarlığından da, sözleşmeden de önce gelir. Çünkü tapunun "beyanlar", "şerhler" ve "rehinler" hanesinde satıcının size söylemediği şeyler durabilir.

Ben en çok şu iki takyidatla karşılaşıyorum: ipotek ve haciz. İcra dosyalarında sürekli görüyorum — kişi evi satın alıyor, birkaç ay sonra kapısına icra memuru geliyor. Sebep basit: taşınmazın üstünde önceki malikin borcundan gelen bir haciz vardı ve alıcı bunu devraldığının farkında değildi. Taşınmazı üzerindeki yükle birlikte alırsınız; alacaklı gerekirse o evi sattırır. O yüzden devirden önce güncel tapu kaydını ve varsa icra dosyasını kontrol ettirin.

Bakılması gereken diğer şerhler: satış vaadi şerhi, aile konutu şerhi, intifa veya geçit hakkı, kamulaştırma şerhi. Bunlardan biri varsa satış öncesi çözülmeli.

Sözleşme: aranızda imzaladığınız kâğıt tapuyu geçirmez

Sık sorulan bir soru: "Aramızda bir satış sözleşmesi yaptık, evi bana geçirmezse dava açarım." Maalesef o kadar basit değil. Taşınmaz satışı resmî şekle tabidir (TBK m. 237, TMK m. 706); yani mülkiyet, ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle devredildiğinde geçer. El yazısıyla ya da emlakçıda imzaladığınız harici sözleşme mülkiyeti geçirmez. Elinizde kalır ama en fazla ödediğiniz parayı geri istemeye yarar.

Satış vaadi ve kapora

Hemen devir yapamıyorsanız (kredi bekleniyor, borç kapatılacak) doğru yol taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu, noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh edilebilir; şerh, satıcının aynı yeri başkasına satmasını engeller.

Kapora konusunda çok yanlış yapılıyor. Verdiğiniz para "bağlanma parası" mı yoksa "cayma parası" mı, yazıda net olsun. Bağlanma parasında (TBK m. 177) alıcı cayarsa parayı geri alamaz; cayma parasında ise taraflar o parayı gözden çıkararak sözleşmeden dönebilir. "Kapora" deyip geçmeyin, niteliğini yazın.

Daire alırken ayrıca bakılacaklar

Konutta tapu kaydının ötesinde birkaç ek kontrol var:

• Kat mülkiyeti / kat irtifakı: Tapu "kat mülkiyeti" mi gösteriyor, yoksa hâlâ "arsa payı / kat irtifakı" mı? Kat mülkiyetli tapu daha güvenlidir.
• İskân (yapı kullanma izni): Binanın iskânı var mı? İskânsız binada elektrik-su aboneliğinden kredi kullanımına kadar sorun çıkar.
• Aidat ve ortak gider borcu: Devraldığınız dairenin birikmiş aidat borcundan yeni malik olarak sorumlu tutulabilirsiniz. Yönetimden borçsuzluk yazısı isteyin.
• Kiracı varsa: İçinde kiracı olan bir daireyi alıyorsanız, kira sözleşmesi sizi de bağlar; tahliye ayrı bir süreçtir.

Arsa alırken ayrıca bakılacaklar

Arsa, dairyeden farklı riskler taşır:

• İmar durumu: Belediyeden imar durumu (imar çapı) alın. Arsanın konut mu, ticari mi, yeşil alan mı olduğunu; kaç kat, ne kadar taban alanı yapılabileceğini bu belge söyler. "Yatırım" diye alınan çok arsanın imara kapalı çıktığını gördüm.
• Hisseli mi, müstakil mi: Hisseli (paylı) tapuda tek başınıza dilediğiniz yeri kullanamazsınız; diğer paydaşların hakkı vardır. "Müstakil parsel" ile "hisse" arasındaki farkı baştan netleştirin.
• Kadastro–tapu uyumu: Zemindeki sınırlarla tapudaki ölçüler örtüşüyor mu? İfraz (ayırma) ya da tevhit (birleştirme) gerekiyor mu?
• Tarla/zeytinlik gibi vasıflar: Vasfı "tarla" olan yerde yapılaşma ayrı izinlere tabidir.

Masraflar: harç, vergi ve sigorta

Satışta çıkan başlıca kalemler:

• Tapu harcı: Gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır; kanunen alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır (uygulamada pazarlığa göre bölüşülür). Bedeli düşük göstermek cazip görünür ama iki yönlü risk: vergi cezası ve ileride "gerçekte ne ödedim" ispatının kaybı.
• Döner sermaye ücreti (tapu işlem bedeli).
• DASK (zorunlu deprem sigortası): Bina/konut devrinde şart; arsada aranmaz.
• Emlakçı komisyonu: Hizmet sözleşmesine bağlı; oranını ve kimin ödeyeceğini baştan yazın.

Güncel harç oran ve tutarları için Tapu ve Kadastro / resmî mevzuat kaynaklarına bakın; oranlar yıldan yıla değişir.

Tapuda devir günü nasıl işliyor?

Kontroller tamamsa devir aslında hızlı biter. Sıra şöyle:

1. Başvuru ve randevu. Devir, taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünde yapılır. Başvuru Web Tapu (e-Devlet) üzerinden verilir, size bir randevu ve ödenecek harç bilgisi döner.
2. Belgeler ve kimlikler. Taraflar kimlikleriyle hazır olur; vekâletle geliniyorsa vekâletin güncel ve konuya uygun olduğu kontrol edilir. Konutta DASK poliçesi ve gerekiyorsa fotoğraf istenir.
3. Harç ve bedelin ödenmesi. Tapu harcı yatırılır. Satış bedelini elden değil, banka kanalıyla (bloke çek ya da EFT) ödeyin; dekont ileride ispatın en güçlü kanıtıdır.
4. Resmî senedin imzası. Müdürlükte hazırlanan resmî satış senedi iki tarafça imzalanır. Mülkiyet tam bu anda alıcıya geçer.
5. Yeni tapunun teslimi. Tapu alıcı adına düzenlenir. Devir biter.

Parayı senet imzalanmadan tamamen ödemeyin, imzadan sonra da ödemeyi geciktirmeyin — ödeme ile devri aynı ana denk getirmek en güvenli yol.

En sık yapılan hatalar

Dosyalarda tekrar tekrar gördüğüm hatalar:

• Tapu kaydını kontrol etmeden kapora vermek. Üstünde haciz olan yere para bağlamak.
• Harici sözleşmeye güvenmek. Resmî devir olmadan "sattım/aldım" sanmak.
• Bedeli düşük göstermek. Kısa vadeli vergi kazancı, uzun vadeli ispat kaybı.
• İskânı ve imar durumunu sormamak. Ev oturulabilir mi, arsaya ne yapılabilir — devirden sonra öğrenmek pahalı.
• Vekaletle satışta vekaleti doğrulamamak. Sahte ya da azledilmiş vekaletle yapılan devirler ciddi dava konusu.

Sık sorulan sorular

El yazısı (harici) satış sözleşmesi geçerli mi? Hayır. Taşınmaz satışı resmî şekle tabidir; devir yalnızca tapu müdürlüğünde resmî senetle geçerli olur. Aranızda imzaladığınız harici sözleşme tapuyu geçirmez, en fazla ödediğinizi iade davasına dayanak olur.

Kapora verdim, vazgeçtim. Geri alabilir miyim? Duruma bağlı. Verilen para "bağlanma parası" ise ve siz cayarsanız kural olarak geri alamazsınız; "cayma parası" kararlaştırıldıysa onu bırakıp cayabilirsiniz. Bu yüzden kaporanın niteliğini yazılı belirlemek gerekir.

Satın alacağım evde ipotek veya haciz varsa ne olur? Taşınmazı üzerindeki takyidatla (ipotek, haciz) devralırsınız; alacaklı o taşınmazı sattırabilir. Devirden önce tapu kaydındaki tüm şerhleri mutlaka kontrol edin.

Tapuda satış bedelini düşük göstermek riskli mi? Evet. Hem vergi kaybı nedeniyle cezaya yol açar hem de ileride bir uyuşmazlıkta gerçekte ne ödediğinizi ispat edemezsiniz. Bedeli gerçek tutarıyla gösterin.

Kısaca

Arsa ya da daire alırken sıra şu: önce tapu kaydı ve takyidatlar, sonra doğru sözleşme (gerekiyorsa noterde satış vaadi), en son tapuda resmî devir. Bu sırayı bozmadığınızda çoğu risk baştan eleniyor. Almadan ya da satmadan önce tapu kaydınızı birlikte inceleyelim; üstünde haciz/ipotek çıkarsa nasıl çözüleceğini de konuşuruz.

Randevu için arayın: 0534 598 49 25

Yasal not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Her işlem kendi koşullarına göre değerlendirilir.